Сегодня мы поговорим о белом единороге под названием «возврат расходов по ипотеке». Многие слышали о том, что в Испании с недавнего времени существует такая возможность, но весьма смутно себе представляют, о каких расходах идет речь, каким условиям должен соответствовать ипотечный договор, чтобы претендовать на возврат, да и элементарно какие документы необходимо подготовить и куда обратиться, чтобы подать заявку на возврат. Поэтому давайте рассмотрим эти вопросы по порядку.
Начнем с того, что любой ипотечный договор – это не только контракт купли-продажи, подразумевающий передачу права собственности от одного лица другому, но и финансовый инструмент, оформляющий долгосрочный денежный заем между финансовым учреждением и покупателем объекта недвижимости. В связи с чем при заключении такого договора покупатель оплачивает не только соответствующие налоги и сборы на передачу права собственности, но и берет на себя обязательства по денежному займу на предоставленных финансовым учреждением условиях, которые в процентном выражении также представляют собой расходы по ипотеке, в данном случае расходы на обслуживание займа. Поэтому здесь можно выделить три вида расходов: расходы на юридическое оформление договора купли-продажи (оформление нормативно-правовых актов, оплата налогов и пошлин), расходы на открытие ипотечного кредита (оценка жилья, комиссия за открытие кредита) и расходы на обслуживание кредита (сумма с процентами, которую потребитель возвращает банку в течение срока погашения кредита). До недавнего времени счастливые обладатели недвижимости были практически единоличными плательщиками всех расходов по ипотечному договору, но благодаря нескольким постановлениям европейского и испанского Верховных судов эта ситуация изменилась в пользу покупателей. Давайте разбираться, как и почему?
Немного предыстории: в тучные годы, предшествовавшие взрыву пузыря на рынке недвижимости, испанские банки раздавали ипотеки охотно и щедро, зачастую даже таким клиентам, чья кредитная история не давала поводов для оптимизма. Такая щедрость банков, возможно, объяснялась не столько уверенностью банков в кредитоспособности клиентов, сколько теми сверхдоходами, которые им приносили ипотечные договоры, заключенные на волне всеобщего воодушевления с клиентами, по большей части не являвшимися финансистами и поэтому не способными разобраться в хитростях подсчетов процентных ставок. Все дело в том, что в подавляющем числе ипотечных договоров, заключенных испанскими банками в последние десятилетия, в явном или скрытом виде присутствовала так называемая оговорка о минимальном проценте по кредиту, или cláusula suelo. По сути, эта оговорка представляет собой условие ипотечного договора, согласно которому как бы низко не опускалась текущая стоимость банковских денег (Euribor, или процентная ставка по европейским межбанковским кредитам), владелец ипотеки обязан оплатить банку минимальный процент по кредиту, зафиксированный в ипотечном договоре, который вполне может быть выше значения Еuribor. Такое условие в принципе законно, равно как и условие о максимальном проценте по кредиту, или clausula techo (в этом случае неважно, насколько вырастет Euribor в тот или иной момент, владелец ипотеки оплатит банку проценты в размере, максимально установленном в условиях договора). Но после ряда исков потребителей против банков, предпринятых в начале 2010-х годов, испанский и европейский верховные суды постановили, что многие банки намеренно скрыли оговорку о минимальном проценте в тексте ипотечного договора, замаскировав фразами типа “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”, а также злоупотребили недостаточной финансовой грамотностью потребителей, в связи с чем первое решение верховного суда Испании от 9 мая 2013 года (в тот момент в отношении банков BBVA, Cajamar, Cajas Rurales Unidas y Nova Caixa Galicia) признавало существующие оговорки о минимальном проценте недействительными, принуждало банки удалить это условие из своих ипотечных договоров и вернуть потребителям все суммы, уплаченные банку по этой статье с момента вступления решения в силу. Многие из владельцев ипотеки в вышеуказанных банках могли заметить существенное снижение суммы ежемесячных платежей по ипотеке, случившееся в начале 2013 года. Оно было связано именно с решением ВС Испании. Тем не менее, прошло еще два года, прежде чем ВС Испании в феврале 2015 г. ратифицировал решение 2013 года, а в декабре того же года признал недействительными расходы на оформление ипотечных кредитов. Далее список банков, обязанных удалить подобные оговорки из своих ипотечных договоров, был увеличен до сорока (список можно посмотреть здесь). И затем в декабре 2016 года был получен ответ на вопрос, волновавший многих владельцев ипотек: если оговорка признана недействительной, будет ли это решение иметь обратную силу, то есть распространяться на платежи, внесенные ДО принятия решения ВС Испании? ВС ЕС постановил, что потребители имеют право потребовать у банка вернуть разницу между ставкой межбанковского кредитования (Euribor) и установленной в договоре ставкой минимального процента (cláusula suelo), уплаченную банку с момента заключения ипотечного договора до мая 2013 года.
После первой победы над банками потребители решили попытать счастья с прочими расходами по ипотеке, которые тяжким грузом лежали на их плечах. Расходы на оформление ипотеки, такие как взносы в реестр недвижимости, нотариальные расходы и налоги на передачу недвижимости, полностью ложились на плечи покупателя, хотя в случае приобретения недвижимости в рассрочку и оформления договора ипотеки выгодополучателем выступали обе стороны, а не только покупатель недвижимости. В этой связи ряд адвокатских контор предпринял индивидуальные и групповые иски к банкам с требованием возместить владельцам ипотек часть этих расходов. Надо отметить, что ВС Испании, вероятно, испытывавший мощное давление со стороны банковского лобби, долгое время метался из стороны в сторону и не мог принять окончательное решение относительно того, какая сторона должна принять на себя обязательство по оплате налогов, связанных с оформлением ипотеки (они носят общее длинное название «налог на передачу собственности и документальное оформление нормативно-правовых актов», или Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Такую нерешительность испанской Фемиды вполне можно понять, ведь размер этого налога в каждой автономной области разный и колеблется от 0,5 % до 1,5 % от стоимости ипотеки, а сумма зачастую составляет до двух третей всех расходов по открытию ипотеки. Но недавнее решение правительства социалистов от ноября 2018 года, вносящее изменения в статью 29 закона от 1993 года, поставило точку в споре, постановив, что оплата этих налогов ложится на банк, но с момента постановления. К сожалению, в отличие от clausula suelo, это решение не имеет обратной силы, то есть потребители, целиком оплатившие этот налог ДО внесения изменений в ст. 29, не смогут истребовать эти расходы с банка. Хотя битва еще продолжается, и в будущем мы, возможно, узнаем о новом решении ВС, и в этот раз не в пользу банков. Прочие расходы по оформлению ипотек, согласно постановлению ВС, должны быть следующим образом поделены между потребителем и кредитором:
- Нотариальные расходы:обычно составляют от 0,1 % до 0,5 % от цены ипотеки. Возрастают при необходимости оформления нескольких копий нормативно-правовых актов по причине гербового сбора за специальную бумагу. Делятся поровну между банком и клиентом, причем копия НПА для банка оплачивается банком.
- Кадастровая ценка недвижимости (tasación) – Оплачивается клиентом. Но расходы на оценку собственности могут быть возмещены, если потребитель уже провел такую оценку до подачи заявки на ипотеку в банк, и банк обязал его произвести повторную кадастровую оценку.
- Услуги оформления, или хестория: расходы составляют около 300-400 евро. Делятся поровну между банком и клиентом.
- Реестр собственности: сборы обычно не превышают 0,2 % от цены ипотеки – в случае оформления новой ипотеки оплачиваются банком, и только в случае погашения ипотеки (cancelación de la hipoteca) эти расходы оплачивает клиент.
Итак, суммируя вышеизложенное, кто может претендовать на возврат расходов по ипотеке:
- Все владельцы ипотек, заключенных в любое время, могут претендовать на пересмотр и частичный возврат расходов на юридическое оформление ипотеки, на открытие ипотечного кредита и на кадастровую оценку. Чтобы истребовать эти расходы, вам необходимо предоставить все соответствующие документы (счета-фактуры от нотариуса, из реестра собственности, из хестории, счет-фактуру компании-оценщика).
- Возврат налога на передачу собственности и документальное оформление нормативно-правовых актов (исп. ITP-AJD) для ипотек, оформленных до ноября 2018 года, пока не предусматривается, но учитывая четыре года легальных баталий между клиентами финансовых учреждений и ВС Испании, в процессе которых клиенты мало-помало отвоевывали все большие и большие уступки у банковского сектора, хочется надеяться, что решению от ноября 2018 года в какой-то момент будет придана обратная сила.
- Все владельцы ипотек, заключенных до мая 2013 года, могут претендовать на возврат разницы между действительной межбанковской ставкой предложения (Euribor) и процентной ставкой, закрепленной в договоре ипотеки в качестве минимального процента, при условии что в вашем ипотечном договоре существует оговорка о минимальном проценте, и в течение времени, предшествовавшего решению ВС Испании от 9 мая 2013 года, вы оплачивали банку проценты по завышенной ставке. В этом отношении важно помнить, что королевский декрет 01/2017 от 20 января 2017 года обязывает банки во внесудебном порядке договариваться с держателями ипотек по вопросам возврата денег, давая на эту процедуру трехмесячный срок, но во многих случаях банки либо не отвечают на заявки в установленный срок, либо пытаются урегулировать спор с потребителям, предлагая им меньшие суммы, нежели реально им причитающиеся. Мы рекомендуем заручиться поддержкой хорошего адвоката, чтобы он помог вам истребовать с банка настолько полный возврат расходов, насколько это юридически возможно на момент подачи заявки на возврат.