Туристическая аренда на Канарах: руководство пользователя в вопросах и ответах

Краткосрочная, или туристическая аренда жилья на Канарах уже несколько лет подряд не только набирает силу и размах, но и продолжает оставаться в серой зоне с точки зрения ее легальности, вследствие чего обрастает всевозможными слухами, сплетнями и историями из серии «а вот один мой знакомый рассказал». Поэтому наш сегодняшний текст будет интересен всем владельцам недвижимости на Канарских островах (Гран-Канария, Тенерифе, Лансароте, Фуэртевентура, Ла-Гомера, Эль-Йерро и Ла-Пальма), которые рассматривают возможность сдачи своего жилья в аренду туристам. Давайте разберемся во всех хитросплетениях, нахлестах судебных решений, юридических и технических требованиях, предъявляемых к владельцам и операторам туристической недвижимости, и рассмотрим порядок регистрации vivienda vacacional, или туристического жилья.

Какими законами и подзаконными актами регулируется аренда жилья в Канарском автономном сообществе?

                Закон 7/1995, от 6 апреля, Об организации туризма на Канарских островах. (BOC nº 48, 19 апреля 1995)

                Подзаконный акт 117/2006, от 1 августа, о регулировании условий пригодности объектов для жилья и процедуре получения разрешения на ввод жилого объекта в эксплуатацию. (BOC nº 161, 18 agosto 2006)

                Подзаконный акт 142/2010, от 4 октября, утверждающий регламент предоставления туристического размещения. (BOC nº 204, 15 октября 2010)

                Подзаконный акт 113/2015, от 22 мая, утверждающий регламент туристического жилья в Канарском АС. (BOC nº 101, 28 мая 2015)

В дополнение к вышеупомянутым законодательным нормам владельцы недвижимости вправе установить в своем договоре услуг туристической аренды другие конкретные условия, имеющие отношение к процедуре бронирования и его отмене, оказанию дополнительных услуг, штрафам за порчу и залогу за сохранность имущества, заезде и выезде туристов и т. д.

Из всех вышеперечесленных норм наиболее известный и спорный – это подзаконный акт 113/2015 от 22 мая, наложивший наиболее суровые ограничения на рынок аренды туристического жилья. После его принятия 4 года назад некоторые его положения неоднократно отменялись последующими постановлениями Верховного Суда. В частности это постановление от 10 декабря 2018 года, снимающее запрет на аренду жилья на срок менее 5 дней, и постановление от 12 декабря 2018 года, снимающее запрет на аренду жилья в туристических и смешанных зонах;  а также постановления от 19 декабря 2018 г., 8 января 2019 г. и от 15 января de 2019 г., в числе прочего снимающие запрет на покомнатную сдачу туристического жилья.

Что понимается под туристическим жильем?

Согласно положениям ПА 113/2015, под определение туристического жилья подпадают жилые помещения, полностью меблированные и оборудованные для немедленного использования согласно требованиям ПА 113/2015, которые полностью, на ограниченный срок, на регулярной основе и за соответствующую оплату предлагаются в туристическую аренду третьим лицам и продвигаются через каналы туристического маркетинга. По сути, основным определяющим фактором является именно РЕКЛАМА жилья.

Какие требования предъявляются к туристическому жилью?

Исходя из юридического определения туристического жилья, оно должно обладать следующими определяющими характеристиками:

  • Быть меблировано и оборудовано для немедленного использования.
  • Сдаваться в аренду два или более раза в течение одного года или один раз в год, но ежегодно (условно говоря, только на один какой-то период в году – пасхальную неделю/летние каникулы/рождество).
  • Сдаваться в аренду полностью (это условие, впрочем, было аннулировано одним из ранее упомянутых постановлений ВС).
  • Сдаваться в целях размещения туристов.
  • Предлагаться в аренду и продвигаться через каналы туристического маркетинга.
  • Предлагаться в аренду и продвигаться с целью получения финансовой выгоды, т.е. за оплату.
  • Соответствовать требованиям ПА 113/2015.

Какая аренда не подпадает под определение туристической аренды:

  • Жилье, сдаваемое в аренду посезонно, в соответствии с положениями Закона 29/1994 от 24 ноября о городской аренде, с целью, отличной от туристического проживания.
  • Жилье, сдаваемое в аренду один раз в год, но не ежегодно.

Какие существуют запреты на аренду туристического жилья?

Сразу оговоримся, что большая часть этих запретов, установленная в явном желании сыграть на руку мощному гостиничному лобби, уже была отменена ранее упомянутыми постановлениями ВС, но тем не менее перечислим их в том виде, в котором они еще существуют в нормативных документах:

  • Покомнатная аренда (отменен).
  • Туристическая аренда жилья, расположенного в туристических зонах или туристических комплексах, а также жилья, расположенного в смешанных туристических/жилых комплексах (отменен).
  • Прием большего количества постояльцев, чем максимально утвержденная вместимость помещения, определяемая по количеству спален и их вместимости, согласно данным, указанным в ответственном заявлении об использовании зданий или сооружений, или, в зависимости от обстоятельств, в разрешении на ввод жилого объекта в эксплуатацию.

Как мы видим, после декабря 2018 года из трех запретов, установленных ПА 113/2015, устоял на ногах только запрет на превышение максимальной вместимости.

Каким техническим требованиям должно отвечать жилье и чем оно должно быть оборудовано/оснащено в обязательном порядке?

Жилье должно быть спроектировано и оснащено таким образом, чтобы было можно оборудовать его количеством мебели и приборов, достаточных для обеспечения возможности отдыха, переодевания, отправления гигиенических потребностей, питания, хранения вещей и доступа к телекоммуникационным услугам, если таковые имеются в наличии. Существует список технических требований, предъявляемых как ко всему жилью, так и к отдельным его элементам (спальни, ванные комнаты, кухня).

Более детально минимальные размеры жилья, элементы оборудования и расчет полезных квадратных метров жилой площади, а также вместимости помещения в зависимости от количества двухместных или индивидуальных спален, определены в тексте ПА 117/2006 от 1 августа, который регулирует условия пригодности помещений для жилья. Для получения полного текста ПА 117/2006, а также перечня минимального набора оборудования, без наличия которого помещение не будет отвечать требованиям туристической аренды, направьте нам запрос.

Как определяется максимальная вместимость туристического жилья?

В соответствии с данными о количестве и типе спален, включенными в ответственное заявление. Размещение большего количества отдыхающих, нежели указанные в заявлении, будет считаться нарушением.

Обязательство информирования о ценах на аренду

Цены на услуги размещения должны быть размещены внутри жилья с указанием даты их публичного объявления.

Запрещено взимать более высокие цены за размещение, а также за иные услуги, не заявленные в каналах туристического маркетинга или не отраженные в договоре аренды, копия которого должна быть вручена пользователю.

Обязательно ли указывать круглосуточный телефон и телефоны экстренной связи?

В помещении на видном месте должно быть размещено уведомление с указанием:

  • Номера телефона, доступного по крайней мере с 8:00 до 20:00, для разрешения любых инцидентов, связанных с проживанием в помещении.
  • Телефонов и адресов экстренной и медицинской помощи.

Уведомление должно быть составлено, по крайней мере, на испанском и английском языках.

Какие еще требования должен соблюдать владелец туристического жилья или представитель, занимающийся эксплуатацией жилья?

Если ваше жилье расположено в многоквартирном комплексе и подчиняется законодательству о паевом подразделении собственности (Ley de Propiedad Horizontal), вам необходимо убедиться, что в уставе вашего ТСЖ отсутствует четко выраженный запрет на туристическую аренду.

Регистрация приезжих в полиции. Согласно требованию приказа 1922/2003 от 3 июля о реестрах приезжающих и отъезжающих в объекты туристического проживания, вы будете обязаны предоставлять в центральное управление полиции информацию о ваших туристах. Прежде чем вы сможете это сделать, вам будет необходимо зарегистрироваться в центре обработки данных  центрального управления полиции: Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía

Регистрационные листки (hojas-registro) можно подавать в полицию либо лично (на бумажных или электронных носителях), либо отправлять по почте, либо по факсу, либо по интернету через специальные приложения. Вся информация должна быть передана в полицию в течение 24 часов после приезда и заселения туристов. Приложения для подачи регистрационных листоков можно найти по следующим адресам:

  • Полиция: https://webpol.policia.es/e-hotel/”>https://webpol.policia.es/e-hotel/
  • Гражданская гвардия: http://hospederias.guardiacivil.es/”>http://hospederias.guardiacivil.es

Вы также будете обязаны вести реест приезжающих, куда заносятся данные всех туристов в возрасте свыше 16 лет. Штрафы за несоблюдение этого требования колеблются от 601 € до 30 000 €.

Итак, какие первые шаги вам следует сделать, чтобы начать зарабатывать на туристической аренде?

Для того, чтобы начать легально сдавать жилье в туристическую аренду, необходимо подать в островной совет (Cabildo) либо в его регистратуру (Oficina de Registro y Servicios al Ciudadano del Cabildo) соответствующего острова Канарского архипелага ответственное заявление, или Declaración responsable. Это основной шаг в направлении административного разрешения, дающего вам право на осуществление этого вида деловой активности. Тем не менее, как собственник жилья и субъект налогообложения, вы также будете обязаны иметь в наличии ряд других документов, который мы перечислим ниже.

С какого момента вы можете арендовать и рекламировать свое туристическое жилье?

Хотя знаменитый ПА 113/2015 устанавливает, что деловая деятельность не может быть начата до тех пор, пока Cabildo, принявший от вас  ответственное заявление, не зарегистрирует указанное в заявлении жилое помещение в Общем туристическом реестре АС Канарских островов в срок, максимально составляющий пятнадцать рабочих дней, это постановление тем не менее было отменено Верховным судом. По мнению ВС, если за начало деятельности до получения этой регистрации к собственнику могут быть применены наказания, де-факто это нивелирует юридический эффект ответственного заявления и ставит начало деятельности в зависимость от предварительного административного контроля, что запрещено согласно законодательству ЕС.

Иными словами, вы можете арендовать и рекламировать свое туристическое жилье с момента подачи ответственного заявления в соответствующий островной совет, поскольку согласно решению Верховного суда Канарских островов № 41/2017 от 21 марта 2017 года собственники жилья не обязаны регистрировать жилье в туристическом реестре до начала деловой активности.

Ответственное заявление – это основной документ, который вы должны подать для того, чтобы начать легально сдавать жилье в аренду, но существует ряд документов, которые вы должны запросить И получить до момента подачи заявления в Кабильдо. Среди них муниципальная справка о категории и классификации земли, которую можно получить, подав в градостроительный отдел мэрии вашего населенного пункта Comunicación previa de inicio de actividad clasificada. В этой справке мэрия должна выдать заключение относительно пригодности вашего конкретного жилья для сдачи в туристическую аренду. Справку не нужно прикреплять к ответственному заявлению, подаваемому в Кабильдо, но нужно иметь в виду, что они могут запросить ее в любой момент как в процессе рассмотрения вашего заявления, так и постфактум, и она должна быть получена из мэрии ДО подачи заявления, так как ее отсутствие может стать причиной отзыва административного разрешения.

Какой список документов должен быть в наличии в момент подачи ответственного заявления?

  • Заявление о вместимости помещения, либо разрешение на ввод жилого объекта в эксплуатацию или разрешение на первое заселение, согласно требованиям ПА 177/2006 от 1 августа, регулирующего условия пригодности жилья (La declaración de ocupación, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación).
  • Свидетельство о завершении строительства, подписанное компетентным техником, подтверждающее соответствие строительных работ проекту согласно градостроительным и муниципальным нормам, применимому отраслевому законодательству и условиям пригодности для заселения.
  • Если применимо, ответственное заявление о том, что в уставе вашего ТСЖ существует запрет на установку идентификационных табличек, указывающих на туристическое жилье, снаружи комплекса/здания или в местах общего пользования.
  • Муниципальная справка о категории и классификации земли.

Какой список документов необходимо приложить к ответственному заявлению?

  • Документация, подтверждающая владение имуществом (купчая, подтверждающая право собственности или, при необходимости, договор аренды между владельцем жилья и эксплуатирующей организацией).
  • Планы нахождения и расположения дома.
  • План жилого помещения в масштабе с указанием площади каждой комнаты.
  • Документ, подтверждающий регистрацию в реестре налогоплательщиков местного НДС (IGIC). Копия формуляра 400 со штампом местной налоговой администрации в обязательном порядке должна быть приложена к вашему заявлению в Кабильдо.

Физические лица должны приложить к этому набору документов копию NIE или DNI и доверенность, если они работают через представителя; юридические – сопроводить также копией уставных документов компании и NIE или DNI администратора и соответствующей доверенности.

А регистрация деятельности бесплатная?

На Канарах установлена пошлина за начало деятельности в сфере туристической аренды в размере 14 евро. Эту пошлину необходимо внести до получения на руки административного разрешения, и оплачивается она через собственную платежную систему Кабильдо (GRECA).

Как я могу подать ответственное заявление?

Физические лица могут подать заявление как присутственно в представительствах Кабильдо, так и в цифровой форме через электронную приемную. Для юридических лиц доступна только форма электронной подачи. Формуляр заявления и дополнительную информацию можно получить по данным ссылкам. Как уже было сказано выше, в срок, составляющий 15 рабочих дней, островной совет должен рассмотреть ваше заявление и в случае принятия положительного решения выдать вам жалобные листы (hojas de reclamaciones), табличку для обозначения туристического жилья (placa-distintivo) для размещения ее на фасаде или у входа, и журнал проверок (libro de inspección).

Каким образом вас оповестят о разрешении?

Поскольку вся процедура основывается на ответственном заявлении, носящем уведомительный характер, то моментом фактической регистрации вашего права на осуществление деятельности туристической аренды будет считаться момент занесения информации о вашем жилье в Общий туристический реестр АС Канарских островов. Но, как уже говорилось выше, ВС Канарских островов отменил обязательство дожидаться извещения о регистрации в реестре, поэтому начать сдавать жилье в аренду вы можете сразу с момента подачи заявления, а в установленный срок и по каналам связи, зависящим от способа подачи заявления, вам придет извещение о разрешении начать деятельность. Извещение важно с той точки зрения, что в нем будет содержаться регистрационный номер, который вы или ваш представитель, занимающийся эксплуатацией жилья, будет обязан указывать в рекламных публикациях на любых маркетинговых каналах (Booking.com, Airbnb и пр).

Нужно ли мне заключать договор туристической аренды?

Хотя соответствующее законодательство не устанавливает явного требования заключать полный договор туристической аренды, он может быть вам очень полезен, так как в нем вы сможете оговорить частные условия аренды и проживания, условия предоставления дополнительных услуг, штрафы за порчу и залог за сохранность имущества и пр. Как минимум в нем должны содержаться следующие условия:

  • Часы заезда и выезда
  • Максимальная вместимость помещения.
  • Стоимость аренды.

Договор должен быть составлен, по крайней мере, на испанском и английском языках.

Если вам требуется помощь в составлении договора туристической аренды, напишите нам, и мы поможем вам подготовить договор, соответствующий вашим индивидуальным условиям.

Leave a Reply

Your email address will not be published.