Налог на передачу прав собственности (ITP), и как не переплатить его при покупке жилья в Испании

Приобретение жилья на вторичном рынке Испании сопровождается уплатой ряда различных налогов, из которых наиболее существенную сумму представляет налог на передачу прав собственности, или impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). В зависимости от региона и автономного сообщества его сумма варьируется от 4 до 11%, а в автономном сообществе Канарских островов в настоящий момент для общих категорий покупателей составляет 6,5% от цены продажи жилого объекта (его сниженная ставка составляет 4%, и в следующей статье мы подробно расскажем о тех категориях покупателей, которые могут претендовать на сниженную ставку). Многие счастливые покупатели дома под солнцем полагают, что, оплатив его в момент покупки недвижимости, они могут считать свои налоговые обязательства выполненными. Каково же оказывается их удивление, когда через несколько лет после покупки им приходит «письмо счастья» из испанской налоговой (Hacienda) с предложением оплатить разницу между ценой продажи объекта и той оценочной стоимостью, которую налоговая считает справедливой, и которая оказывается существенно выше цены продажи. Как быть, если вы получили такое письмо? Как оформить сделку купли-продажи таким образом, чтобы избежать получения такого требования? На какие цифры обращать внимание при проверке документов объекта недвижимости и оформлении купчей? Сегодня ваше русскоязычное агенство переводов на Тенерифе подскажет вам несколько способов смягчить налоговое бремя, уберечь ваш кошелек и не поссориться с налоговой.

Для начала небольшой экскурс в историю испанского и канарского рынков недвижимости. В течение долгих лет, вплоть до кризиса 2008 года, сектор недвижимости был одним из наиболее быстрорастущих в испанской экономике, и вложение в него почти гарантированно обеспечивало покупателю растущую в цене инвестицию и своего рода страхование жизни на случай экономических неурядиц. По всей стране активно строились новые жилые объекты, а мечта о собственном месте под солнцем продавалась как резидентам, так и гостям Испании. Финансовые учреждения также не хотели оставаться в стороне от столь прибыльного бизнеса и активно раздавали ипотечные кредиты всем желающим. В годы, непосредственно предшествовавшие кризису, совершенно нормальным явлением была так называемая ипотека в размере 100-110%, то есть сумма ипотечного кредита покрывала 100% стоимости жилья и расходы на оформление покупки, поэтому, при условии постоянного рабочего контракта и неплохой зарплаты, можно было приобрести жилье под нулевой залог. Зачем мы так подробно рассказываем вам про ипотеки? Затем, что для выдачи этих кредитов банки зачастую оценивали жилье по заведомо завышенным ценам, которые гарантировали им полный возврат выданных средств в тех случаях, когда покупатели теряли возможность погашать выданный кредит. Именно поэтому при купле-продаже вторичного жилья многие покупатели могут столкнуться с такой категорией оценочной стоимости, как оценка на случай залогового аукциона (tasación a efectos de subasta). В большинстве случаев эта сумма НЕ РАВНА реальной оценочной стоимости жилья, поэтому даже если вы видите, что она превышает стоимость продажи объекта, пугаться еще не стоит. Также не стоит радоваться, увидев, что кадастровая оценка объекта существенно ниже цены продажи, ибо не кадастром единым жива испанская налоговая. Эта требовательная дама внимательно следит за тем, чтобы ее не обманули при купле-продаже недвижимости, скажем, искусственно занизив цену продажи жилья, и спустя какое-то время после оформления операции сравнивает заявленную цену с той, которую она считает справедливой. В случае, если справедливая цена окажется выше реальной цены продажи, с которой покупателем уже был уплачен налог, налоговая оставляет за собой право дополнительно начислить его с разницы между этими двумя цифрами. Скажем, если за квартиру было заплачено 150.000 евро, а налоговая посчитала, что ее справедливая стоимость составляет 220.000, то вам будет предложено внести 6,5% с 70.000 евро. Для определения справедливой оценки налоговая служба каждого автономного сообщества применяет свою формулу, но в целом опирается на следующие критерии:

• Кадастровая стоимость, указанная в счете на налог с объектов недвижимого имущества (IBI) за год, предшествовавший году продажи.

• Стоимость, определяемая налоговой на основании прочих пошлин и сборов.

• Расположение объекта.

• Цена продажи.

Теперь, когда мы разобрались с тем, какие цифры важны для оценочной стоимости жилья, кто и как ее определяет, самое время понять, как нам уберечься от лишних налогов и проблем. Как мы уже упоминали выше, налоговым органам требуется какое-то время, чтобы оценить операцию купли-продажи недвижимых объектов, сумму внесенных за нее налогов и определить справедливую стоимость объекта. Как правила, этот срок составляет порядка четырех лет. Вы можете выбрать один из двух возможных вариантов: уточнить оценочную стоимость жилого объекта в момент приобретения и сразу погасить налог, исходя из этой стоимости (или убедиться в том, что дополнительного налога не будет начислено); либо не предпринимать в момент покупки никаких действий и выждать положенное время. Преимущество первого варианта – спокойный сон налогоплательщика 🙂 Преимущество второго варианта состоит в том, что возможный дополнительный налог с вас взимут только через несколько лет (если вообще его начислят), и у вас будет время вооружиться некоторыми документами, которые вам пригодятся на этот случай.

Как можно уточнить официальную оценочную стоимость жилого объекта? Каждое автономное сообщество применяет свои критерии оценки и свою процедуру. На Канарах предварительную оценку недвижимых объектов осуществляет правительство Канарских островов по следующей ссылке. К формуляру заявки на оценку собственник жилья либо его законный представитель должны приложить следующие документы:

• Формуляр заявки (скачать и заполнить его можно здесь).

• Подтверждение оплаты пошлин Формуляр№ 700 в размере 19,87 евро (размер пошлины указан именно для жилых недвижимых объектов; уточняйте ее в случае приобретения промышленных объектов либо земли).

• Копия действительного удостоверения личности заявителя и владельца недвижимости.

• Копия простой информативной выписки Реестра собственности (nota simple de Registro de la Propiedad), обновленной на дату подачи заявки, или отрицательное свидетельство о регистрации в случае, если объект не зарегистрирован.

• Фотографии фасада объекта недвижимости и любых его элементов, необходимых для документирования его состояния.

• Копия последней квитанции о налоге на имущество (IBI) оцениваемого актива и его кадастровая справка.

• В случае участка под ИЖС: сертификат или отчет муниципального планирования с планом расположения.

• В случае ветхого жилья под снос: муниципальное заявление о ветхом состоянии.

• В случае наследования объекта: либо свидетельство о смерти владельца имущества, либo завещание или копия декларации о наследниках.

• Если владельцем является Компания: либо копия действующей доверенности заявителю на представительство компании, либо фотокопия CIF компании.

• Любая другая документация, которая, по мнению заявителя, влияет на оценку.

После подачи пакета документов в любой государственной приемной (список приемных здесь) в срок, составляющий около месяца, вы получите официальную оценку недвижимого объекта на этот момент и будете точно знать, превысит ли оценочная стоимость цену продажи или нет, и будет ли со временем начислен дополнительный налог. Если вы не хотите тратить время и деньги на выяснение этих подробностей, то второй путь – это дождаться начисления налога и опротестовать его. Опротестовать его можно по ряду оснований, среди которых может быть противоречащее экспертное заключение (tasación pericial contradictoria) или, скажем, плачевное первоначальное состояние жилья и необходимость в ремонте. Порядок ваших действий в этом случае следующий:

1. Подать письменное возражение против первого требования об уплате налога, т.к. оно в любом случае предварительное, а не окончательное, и может быть опротестовано.

2. Получив окончательное требование, вы можете подать заявление о пересмотре решения (recurso de reposición) и/или административно-хозяйственную жалобу (reclamación económico-administrativa) в региональный административно-хозяйственный суд (Tribunal Económico-Administrativo Regional). Эта административная процедура бесплатна для заявителей. При подаче заявления или жалобы обязательно укажите, что делаете это с сохранением права на проведение противоречащего экспертного заключения.

3. Запросить и получить противоречащее экспертное заключение.

В зависимости от вашего конкретного случая вы можете приложить к заявлению о пересмотре документы, подтверждающие неверную кадастровую стоимость жилья, его плохое состояние и выполненный в жилье ремонт. Если вы недавно приобрели жилье на Канарах и хотите урегулировать все бюрократические вопросы, связанные с этим приобретением, мы будем рады помочь вам в общении с государственными органами и подготовке необходимых документов.

Leave a Reply

Your email address will not be published.